Ostajan opas

Allaolevassa tekstissä on Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeita kuluttajille asuntokaupassa

Lisää tietoa Asuntokaupasta saa tietoa mm. Kilpailu- ja Kuluttajaviraston verkkosivuilta linkistä:

http://www.kuluttajavirasto.fi/fi-FI/asuminen/

 

Kiinteistönvälittäjän on oltava ammattitaitoinen

Valtaosa asunnoista ja kiinteistöistä myydään kiinteistönvälittäjän avulla. Välityspalkkiot ovat rahasummiltaan suuria ja asuntokaupassa on voitava luottaa välittäjän ammattitaitoon. Siksi luotettavan välittäjän valintaan kannattaa panostaa.

Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta asunnon mahdollisista virheistä. Niistä vastaa yleensä aina myyjä.

Asuntokaupassa välittäjän palveluihin kuuluvat ainakin:

  • asunnon hinnan arviointi
  • välityssopimuksen tekeminen ammattitaitoisesti
  • myyjän neuvonta ja opastaminen asuntokauppaan liittyvistä asioista
  • lehti-ilmoittelu ja muu markkinointi
  • asunnon esittely
  • tiedonanto ostajaehdokkaalle asunnosta ja asuntokaupasta
  • tarjousten ja mahdollisen käsirahan vastaanottaminen
  • kauppakirjan laatiminen

Uusia tapoja myydä ja välittää asuntoja

Yleisin asuntojen välitys- ja kauppatapa on se, että myyjä tekee perinteisen toimeksianto- eli välityssopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa.

Markkinoille on kuitenkin tullut muitakin, perinteisestä välitystavasta poikkeavia yrityksiä. Uusien välityspalveluiden ostamisessa kannattaa olla tarkkana. Myyjän ja ostajan saattaminen yhteen edellyttää edelleen välityssopimuksen laatimista ja välityspalkkion määrittelyä siinä. Ennen sopimusta on syytä selvittää, mitä palvelu sisältää verrattuna perinteiseen kiinteistönvälitykseen ja mistä kulut muodostuvat.

Uusi tapa markkinoida asuntoa on esimerkiksi se, ettei asunnosta ilmoiteta perinteistä ”pyyntihintaa” vaan alin hinta, jonka perusteella aletaan tehdä tarjouksia ylöspäin. Tarjouksia voi tehdä joko välittäjälle kirjallisesti tai internetissä. Silloin kaikki näkevät, millaisia alimman hinnan ylittäviä tarjouksia asunnosta on tullut. Nettisivuilla tehty tarjous ei ole ostajaehdokasta sitova kuten kirjallinen tarjous.

Asunto voidaan myös laittaa hiljaiseen myyntiin ja ostaja voi korvamerkitä asuntoja. Korvamerkinnän avulla uutta kotia etsivä voi ilmaista kiinnostuksensa asuntoon, taloon tai alueeseen, johon haluaisi muuttaa. Hiljaisen myynnin kautta puolestaan asunnon omistaja pystyy tunnustelemaan kotinsa kysyntää.

Vertaile välittäjien tarjouksia

Ennen välittäjän tapaamista, mieti ja tutki asuntosi realistista myyntihintaa. Tämä on tärkeää siksi, että jotkut välittäjät voivat ehdottaa asunnon hinnaksi epärealistisen suurta hintaa, saadakseen sinulta toimeksiannon.

Kiinteistönvälittäjäkunta on kirjava. Siksi on tärkeää, että pyydät kotiisi arviokäynnille edustajan ainakin kolmesta välitysliikkeestä, mielellään isoista ja pienemmistä. Se auttaa myös myyntihinnan päättämisessä.

Ota huomioon, että

  • isolta välitysketjulta et välttämättä saa henkilökohtaista palvelua. Niissä on menettelytapana ”kaikki myyvät kaikkea”. Vaikka tekisit välityssopimuksen tutun välittäjän kanssa, asuntoa esittelevät monet välittäjät. Tarjousten vastaanottamisen ja kaupanteon voi myös hoitaa muu kuin tuttu välittäjä
  • halvin välitysliike ei välttämättä ole paras
  • se, joka ”lupaa” asunnostasi suurimman myyntihinnan, ei myöskään ole aina paras

Kun välittäjä tulee arviokäynnille, valintakriteereitä voi olla

  • vaikuttaako välittäjä ammattitaitoiselta ja luotettavalta, tuletko hänen kanssaan toimeen
  • asunnon hinta-arvion realistisuus. Asunnon myyntihinta riippuu viime kädessä markkinoista, ei välittäjän lupauksista
  • välittäjän paikallistuntemus. Välittäjän pitää olla selvillä esimerkiksi alueen kaavoitustilanteesta
  • missä medioissa, miten ja kuinka usein asuntoa aiotaan markkinoida
  • välityspalkkion suuruus

Karta välittäjää, joka

  • on asenteeltaan liikoja lupaava ”helppoheikki”
  • soittelee sinulle saadakseen välityssopimuksen, vaikka myynti-ilmoituksessasi on ”Ei välittäjille”-merkintä
  • lupaa täysin epärealistisen myyntihinnan
  • väittää jo puhelimessa, että hänellä on asunnolle varma ostaja

Markkinoilla tarjotaan perinteisen kiinteistönvälityksen lisäksi erilaista apua asunnon itsemyyntiin. Tarjolla on erilaisia palvelupaketteja tai välittäjältä voi tilata vain kauppakirjan laadinnan.

Palvelun sisältöön, sen sopimusehtoihin ja hintoihin kannattaa tutustua tarkkaan. Uudet, laajatkaan apupalvelut eivät välttämättä noudata perinteisen kiinteistönvälityksen pelisääntöjä ja lainsäädäntöä.

Kotimyynnissä asiakkaalle on annettava kotimyyntiasiakirja

Jos välittäjä ilmoittelee vain maksutonta asunnon hinta-arviointia, mutta kotona tehdäänkin välityssopimus, kyseessä on kotimyynti ja asiakkaalle pitää antaa myös kotimyyntiasiakirja. Silloin välityssopimuksen voi purkaa 14 päivän aikana.

Välityspalkkio maksetaan jos kauppa syntyy

Välityspalkkioihin kannattaa tutustua etukäteen välitysliikkeiden nettisivuilla. Palkkion hinta pitää kertoa arvonlisäveroineen. Jos palkkiosta ei ole kerrottu mitään, välittäjä rikkoo hintamerkintäasetusta. Suurin osa kiinteistönvälittäjistä perii kokonaispalkkiona tietyn prosentin asunnon myyntihinnasta tai velattomasta myyntihinnasta. Monilla on käytössään minimipalkkio, joka vähintään pitää maksaa. Jotkut välittäjät ilmoittavat muita pienemmän prosenttipalkkion, jonka päälle tulevat vielä ilmoitus- ja asiakirjakulut. Jos valitset tällaisen välittäjän, vaadi toimeksiantosopimukseen kuluista tarkat tiedot ja arvio kokonaissummasta.

Välityspalkkio maksetaan yleensä kaupantekotilaisuudessa

Palkkio voidaan periä vain siltä, joka on tehnyt välityssopimuksen, eli useimmiten myyjältä. Ostotoimeksiannon on voinut tehdä myös ostaja, joka on palkannut välittäjän etsimään sopivaa asuntoa tietyltä alueelta. Jos kaupan molemmat osapuolet ovat tehneet välittäjän kanssa sopimuksen, välitysliike voi laskuttaa vain yhden välityspalkkion. Jos välitysliikkeen henkilökuntaan kuuluva ostaa asunnon, välityspalkkiota ei saa periä.

Jälkipalkkiolla ehkäistään välityspalkkion kiertäminen

Välityssopimuksessa on yleensä aina vakioehto jälkipalkkiosta. Sen tarkoituksena on ehkäistä tilanteet, jossa myyjä yrittää kiertää välityspalkkion maksamisen esimerkiksi lykkäämällä kaupantekoa välityssopimuksen päättymisen jälkeiselle ajalle.Jälkipalkkion voi periä, jos välittäjä on tehnyt olennaisia toimia kaupan syntymisen eteen. Pelkästään se, että ostaja on käynyt näytöllä, ei ole tällainen toimi. Jos tarjous on jätetty ja kauppaneuvotteluja käyty, oikeuttaa se jälkipalkkioon. Jälkipalkkion maksimiperimisaika on kuusi kuukautta.

Välityssopimus tehdään kirjallisesti

Välityssopimus eli toimeksianto tehdään aina kirjallisesti tai sähköisesti. Välittäjä ei voi vedota suullisiin ehtoihin tai tietoihin. Sopimus on tärkeä - ei vain välityksen onnistumisen - vaan myös itse asuntokaupan onnistumisen kannalta.

Asunnon myyjän pitää lain mukaan antaa ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa hänen ostopäätökseensä. Kun asuntoa myy välittäjä, välittäjän pitää kysellä näitä tietoja myyjältä ja antaa tiedot edelleen mahdolliselle ostajalle. Tällaisia tietoja ovat esimerkiksi asunnon tai talon ikään, rakentamiseen, korjaushistoriaan, kuntoon ja tiedossa oleviin vikoihin liittyvät tiedot. Myös yhtiökokouksissa käsitellyt asiat pitää ostajalle välittäjän kautta ilmoittaa. Tarkista, että nämä asiat, ja erityisesti asunnon tai kiinteistön merkittävät virheet sekä asunto-osakeyhtiön tiedossa olevat korjaushankkeet kirjataan välityssopimukseen. Näin todistat tarvittaessa myöhemmin, että välittäjä on saanut niistä tiedon. Jos välittäjä ei ole selvästi kertonut kirjattuja tietoja ostajalle, vastuu tiedonantamisesta siirtyy myyjältä välittäjälle.

Yksinmyyntisopimuksella annetaan myyynti yhdelle välittäjälle, mutta sopimukseen voi lisätä poikkeuksen tästä

Kiinteistönvälittäjien kanssa tehdään yleensä aina nk. yksinmyyntisopimus: vain kyseinen välittäjä voi tarjota asuntoa ostettavaksi. Myyjän on maksettava välityspalkkio, vaikka hän myisi asunnon itse välityssopimuksen voimassaoloaikana. Joskus vaikkapa naapuri tai sukulainen voi olla kiinnostunut asunnosta. Ota silloin välityssopimukseen ehto, joka sulkee nimeltä mainitun ostajaehdokkaan välityssopimuksen ulkopuolelle. Näin et joudu maksamaan välityspalkkiota, jos tämä henkilö ostaa suoraan sinulta asunnon.

Välityssopimuksen pituus voi olla yhdestä päivästä neljään kuukauteen Välityssopimus voi olla miten lyhyt tahansa – vaikka vain yhden päivän kestävä. Jos välittäjä kertoo, että hänellä on asunnolle ”varma ostaja”, tee hänen kanssaan vaikkapa pari päivää kestävä välityssopimus. Tänä aikana hän ehtii näyttää asuntoa ostajakandidaatille ja saada tarjouksen. Jollei hän tähän suostu, unohda kyseinen välityssopimusta kalasteleva välittäjä. Maksimissaan välityssopimus voi olla neljän kuukauden pituinen. Sopimuksen voi toki sen jälkeen uusia. Sopimus kannattaa kuitenkin tehdä ensin vaikka kuukaudeksi, jos olet epävarma siitä, sujuuko asunnon myyminen hyvin. Välityssopimusta ei nimittäin voi purkaa kuin tietyistä painavista syistä. Tenttaa välittäjää kaikista asioista, joita et ymmärrä sopimuksessa. Allekirjoita vasta, kun olet lukenut ja ymmärtänyt sopimuksen.

Välittäjän velvollisuus on hankkia tarvittavat asiakirjat ja tiedot

Välittäjän tehtävänä on hankkia asuntoon tai kiinteistöön liittyvät asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys ja omakotitaloista mm. kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus. Viranomaisten antamat asiakirjat, kuten kiinteistörekisteriote ovat luotettavia. Sen sijaan isännöitsijäntodistuksen tiedot kannattaa aina myyjänkin tarkistaa esimerkiksi asunnon pinta-alatietojen ja talon korjaushistorian osalta. Näin siksi, että myyjä on viime kädessä vastuussa ostajalle asunnosta annetuista eli isännöitsijäntodistuksenkin tiedoista. Välittäjän ei tarvitse rutiininomaisesti tarkistaa isännöitsijäntodistuksen tietoja, jollei hänellä ole syytä epäillä niiden oikeellisuutta.

Välittäjällä on kuitenkin yleinen selonottovelvollisuus siitä, ovatko myyjän antamat tai asiakirjoista ilmenevät tiedot kaupan kohteesta oikeita. Tällainen saattaa olla esimerkiksi asunnon pinta-alasta annettu tieto, jos välittäjä voi ammattitaidollaan ja asuntoon tutustuessaan päätellä, ettei pinta-alatieto ole oikea. Jos tämä onnistu ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava ostajalle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Pinta-alatiedot voi olla vaikea selvittää erityisesti vanhoissa asunnoissa ja omakotitaloissa. Usein käytetty vakio-ilmoitus on se, että asunnon pinta-ala voi poiketa yhtiöjärjestyksestä tai omakotitalon pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu. Kaavoituksestakin on hankittava tietoa.

Välittäjän pitää antaa molemmille osapuolille kaikki ne tiedot, jotka ovat tärkeitä juuri tämän asuntokaupan tekemisessä. Välittäjän on mm. tiedettävä ja kerrottava alueen merkittävistä kaavoitusmuutoksista. Välittäjän on kerrottava ostajalle, jos esimerkiksi asunnon vastapäiselle puistoalueelle on tulossa kerrostalo-asuntoja. Myyjälle tämä tieto on puolestaan tärkeä asunnon myyntihinnan pohtimisessa.

Välittäjän ei tarvitse selvittää ostajaehdokkaan yksityisiin toiveisiin liittyviä asioita, esimerkiksi sitä, sopiiko omakotitalon pihamulta tomaatinviljelyyn.

Välityssopimuksen purkamiseen on oltava hyvä syy. Välityssopimusta ei voi irtisanoa kesken sopimuskautta ilman pätevää syytä. Sellainen voi olla välitysliikkeen tekemä merkittävä virhe, toimeksiantajan sairaus tai lähiomaisen sairaus tai kuolema. Myös jokin olosuhdemuutos voi olla irtisanomisen syy, jos asunnon välittäminen voi jatkossa tulla toimeksiantajalle suhteettoman epäedulliseksi.

Jos sopimus puretaan muun kuin välitysliikkeen tekemän virheen vuoksi, välitysliikkeelle pitää korvata sen kohtuulliset kustannukset irtisanomista edeltävistä toimista. Monesti välittäjän kanssa voi kuitenkin sopia, että välityssopimus irtisanotaan, vaikka sopimuskautta olisi vielä jäljellä. Fiksu välittäjä ei pidä myyjää vastentahtoisesti asiakkaana.Jos välitysliike on tehnyt työssään merkittävän virheen, sopimuksen purkamisen edellytyksistä kannattaa kääntyä kuluttajaneuvojan puoleen.

Tarjouksen voi aina hylätä, mutta välityspalkkio pitää maksaa sopimuksen mukaisesti

Kiinteistönvälittäjän tärkeimpiä tehtäviä on hoitaa ostotarjousten vastaanottaminen, käsittely ja osapuolten neuvonta lain ja hyvän välitystavan mukaisesti. Myyjä luonnollisesti päättää, minkä ja millaisen tarjouksen hyväksyy. Asuntoa ei ole koskaan pakko myydä, vaikka on tehnyt välityssopimuksen. Myöskään ostaja ei voi vaatia myyjää myymään, vaikka hän olisi tehnyt hintapyynnön mukaisen tarjouksen käteiskauppaehdolla.

Välityspalkkio pitää kuitenkin maksaa, jos asunnosta on tehty nk. täyden hinnan tarjous ja joka täyttää välityssopimuksessa sovitut hinta- ja muut ehdot. Välittäjillä on sopimuspohjissaan yleensä tästä maininta. Jollei ole, palkkio maksetaan vain, jos kauppa toteutuu.

Välittäjän on huolehdittava siitä, että ostotarjous, sen hyväksyminen tai vastatarjoukset tehdään kirjallisesti. Näin voidaan näyttää niiden olemassaolo kiistatilanteessa. Tarjouksen osapuolten on syytä vaatia, että molemmat saavat välittäjältä asianmukaisesti allekirjoitetut kappaleet tarjousasiakirjoista ja tarjouksen hyväksymisestä. Näin etenkin, jos itse kaupantekoon kuluu aikaa.

Tarjouksen yhteydessä voidaan maksaa käsiraha, josta tulee kaupanteossa osa kauppahintaa. Yleisempää kuitenkin nykyään on se, että tarjouksen yhteydessä sovitaan molempia osapuolia sitovasta sopimussakosta.

Jos käsirahaa käytetään, välittäjä ei saa ottaa vastaan muita tarjouksia ennen kuin myyjä on päättänyt tämän tarjouksen hyväksymisestä.

  • Välittäjän on kerrottava sekä myyjälle että ostajaehdokkaalle asuntokauppatarjouksen käsirahan tai sopimussakon merkityksestä ja tarjouksen sitovuudesta kiinteistön kaupassa.
  • Välittäjän pitäisi myös neuvoa ostajaehdokasta ottamaan tarjoukseen purkavia ehtoja, jos ostaja on epävarma esimerkiksi rahoituksen järjestymisestä.

Allekirjoitettu kauppakirja on sitova

Monet välittäjät käyttävät asuntokaupan tekemisestä nimityksiä alkukauppa ja loppukauppa, jos kauppahinta maksetaan osissa. Nimitykset ovat harhaanjohtavia. Kaupan osapuolille voi tulla käsitys, että alkukaupan jälkeen olisi vielä jokin kaupan peruuttamismahdollisuus.

  • ”Alkukauppa” on itse kaupanteko, jossa allekirjoitetaan sitova kauppakirja
  • ”Loppukauppa” on vain tapahtuma, jossa maksetaan loppukauppahinta

Välittäjän tehtäviin kuuluu kauppakirjan laadinta. Välittäjä on vastuussa siitä, että kauppakirja laaditaan ammattitaitoisesti, ottaen huomioon kaupan molempien osapuolten edut. Kauppakirjaan pitää esimerkiksi kirjata asunnon merkittävät virheet, jotka myyjä on ilmoittanut välittäjälle välityssopimusta tehtäessä

Välitysliike ei vastaa asunnon piilevistä virheistä

Välittäjä ei yleisesti vastaa asunnon virheistä, esimerkiksi kaupanteon jälkeen löydetyistä kosteusvaurioista tai muista piilevistä virheistä. Asunnon tai kiinteistön myyjä vastaa ostajalle virheistä – myös välittäjän ennen kaupantekoa antamista tiedoista ja niiden puutteista.

Välittäjä ei esimerkiksi vastaa isännöitsijätodistuksessa annetusta väärästä tiedosta, jollei hänellä ollut syytä epäillä tietoa vääräksi. Siitä vastaa myyjä.

Toisaalta välittäjä vastaa laajasti välitystehtävänsä lainmukaisuudesta ja laadusta.

  • Jos esimerkiksi tieto kosteusvauriosta on kirjattu välityssopimukseen, mutta välittäjä ei ole kertonut vauriosta ostajalle, välittäjä on tehnyt työssään virheen. Silloin välittäjä on vastuussa virheen vuoksi aiheutuneesta vahingosta.
  • Jos välittäjän työ ei ole vastannut sovittua, toimeksiantaja voi vaatia välityspalkkion alentamista.

Kuluttajaneuvonnasta voi kysyä ja valituksia voi tarvittaessa tehdä

Ota yhteys kuluttajaneuvontaan, jos haluat kysyä kiinteistönvälitykseen liittyvistä epäselvyyksistä. Kuluttajaoikeusneuvoja neuvoo lain sisällöstä ja pelisäännöistä ja ohjaa tarvittaessa eteenpäin, esimerkiksi tekemään valituksen kuluttajariitalautakuntaan.

Asuntokauppariidoissa on joskus epäselvää se, kuka on vastuussa asunnosta annetusta väärästä tai puutteellisesta tiedosta, kiinteistönvälittäjä vai asunnon myyjä. Silloin valitus on syytä kohdistaa varmuuden vuoksi molempiin osapuoliin.

Välittäjän toiminnasta voi tehdä kantelun alueen aluehallintovirastolle. Aluehallintovirasto voi antaa välittäjälle varoituksen, sulkea liikkeen määräajaksi tai poistaa liikkeen välitysliikerekisteristä. Aluehallintovirasto ei sen sijaan voi määrätä välitysliikettä maksamaan vahingonkorvausta