Asunnon ostaminen

Asunnon ostaminen - Ohjeita asunnon ostajalle         

Asunnon ostaminen on iso sijoitus

Asumismuoto vaikuttaa ostajan oikeuksiin ja velvollisuuksiin ennen kauppaa ja kaupan jälkeen.

  • Osakehuoneiston kaupassa ostetaan osakkeet, jotka oikeuttavat asunnon hallintaan. Asunto-osakeyhtiö on asukkaidensa omistama ja hallinnoima yhtiö yhtiöjärjestyksineen. Ostajan on yhtä tärkeää tutustua taloyhtiön talouteen ja asioiden hoitoon kuin huoneistoon ja sen kuntoon. Velvollisuus huolehtia rakennusten ja asuntojen kunnossapidosta on jaettu taloyhtiön ja osakkeenomistajien kesken.
  • Omakotitalo on kiinteistö, jonka omistaja on vastuussa itselleen sen kunnosta ja korjauksista. Ostajan on syytä perehtyä kiinteistön asiapapereihin, talon kuntoon sekä tonttiin ja alueeseen huolella.
  • Osaomistusasuja on ensin vuokralainen, sitten omistaja. Vuokralaisen asemassa asukkaan vastuita arvioidaan huoneenvuokralain säännösten perusteella. Kun asukas lunastaa asunnon omakseen, kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan.
  • Asumisoikeusasunto on vuokra- ja omistusasunnon välimuoto. Niihin on oma hakumenettelynsä. Asumisoikeusasunnon kunnossapidosta vastaa asuntoyhtiön omistaja. Asukas voi tehdä asuntoon muutostöitä kysymällä niihin omistajan luvan.

Asumismuodosta riippumatta asunnon ostaminen ei yleensä onnistu ilman asuntolainaa. Lainan ottaminen on pitkäaikainen taloudellinen sitoumus, joten oma maksukyky pitää arvioida huolella.

Asunnon hintaan ja asumiskustannuksiin kannattaa asumismuodosta riippuen laskea mukaan myös

  • varainsiirtovero
  • muuttokustannukset
  • mahdolliset remonttikulut

Vanha osakehuoneisto on hinnaltaan ja kunnoltaan yksilö

Vanhojen osakehuoneistojen hinnat vaihtelevat aina asunnon yksilöllisten seikkojen mukaan. Samassakin talossa voi samankokoisten asuntojen hinnat vaihdella esimerkiksi varustuksen, tehtyjen remonttien ja asuinkerroksen mukaan.

Ostajan kannattaakin ottaa asuntonäytöistä harrastus ja seurata hintatasoa jonkin aikaa ennen ostopäätöstä.

Erityisesti uudelle asuinalueelle muuttoa harkitsevan kannattaa ottaa selvää alueen rakentamis- ja liikennesuunnitelmista.

Kunnan kaavoitus- ja rakennusviranomaisilta saa tietoa, mitä tulevaisuuden suunnitelmia asuinalueelle on tehty.

Asuntojen hinta ilmoitetaan asuntoilmoituksissa myyntihintana sekä velattomana hintana, jos se poikkeeaa myyntihinnasta.

  • Myyntihinta (kauppahinta) = summa, jonka ostaja maksaa myyjälle.
  • Velaton hinta = kauppahinta + myytävien osakkeiden osalle tulevaa osuus taloyhtiön yhteisestä velasta.

Jos taloyhtiöllä on velkaa, ostajalla on yleensä mahdollisuus valita, lyhentääkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena osakeyhtiölle vai maksaako oman osuutensa yhtiön lainasta kerralla pois.

Selvitä taloyhtiön tiedot ennen kaupantekoa

Osakehuoneistoa ostaessasi et oikeastaan osta itse asuntoa, vaan vain sen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö omistaa rakennuksen asuntoineen ja osakkaat puolestaan yhdessä asunto-osakeyhtiön. Taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää tarkoin ennen kaupantekoa. Silloin esimerkiksi lähitulevaisuuden kalliit remontit eivät tule yllätyksenä. Tutki ainakin

  • isännöitsijäntodistus kaikkine yksityiskohtineen, kuten rakennuksen ikä, huoneiston pinta-ala, huoneiston osuus taloyhtiön veloista sekä korjaustarveselvitys sekä rakennuksen/asunnon tiedossa olevat ja tehdyt remontit
  • energiatodistus
  • yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja taloussuunnitelma
  • yhtiökokouksen viimeisin pöytäkirja. Siitäkin voit saada tietoa, onko taloyhtiöön tulossa tai suunnitteilla isoja peruskorjauksia, kuten esimerkiksi putkiremontti.

Jos rakennus on useita kymmeniä vuosia vanha eikä putkiremonttia ole tehty, sellainen on yleensä odotettavissa.

Jos ostat paritaloa tai taloyhtiössä on vain muutama asunto, tarkista yhtiöjärjestyksestä, onko siinä asetettu osakkaille normaalia laajempi korjausvastuu. Silloin osakas vastaa itse asunnon rakenteiden korjauksesta esimerkiksi vesivahinkotilanteissa. Yleensä rakenteiden korjaus kuuluu taloyhtiölle.

Kunnon tarkastamien edellyttää huolellisuutta ja perehtymistä

Tutustu yleisesittelyssä asuntoon kunnolla. Pyydä yksityisesittely, jos olet aidosti kiinnostunut asunnosta.

  • Kurkistele komeroihin, taulujen taakse ja mattojen alle
  • Koputtele pesutilojen laattoja – ovatko ne kunnolla kiinni alustassaan?
  • Tarkista myös kellari- ja ullakkotilat ja yhteiset varastot.

Asunnon virheistä, jotka olisi pitänyt huomata normaalitarkastuksessa, ei voi jälkikäteen vaatia myyjältä hyvitystä. Esimerkiksi asunnon pintojen, rakenteiden ja lvi-tekniikan luonnollinen kuluminen ei ole virhe.

Kuntotarkastusta ei kuitenkaan ole pakko tehdä.

  • Tavallinen kuntotarkastus ei välttämättä tuo esiin esimerkiksi asunnon kosteusvauriota.
  • Jos kuntotarkastus on tehty ja siinä kerrotaan esimerkiksi kosteusriskistä, ostajan pitää varautua mahdolliseen kosteusvaurioon.

Asunnon ikä, kunto ja hinta

Sekä rakennuksen ikä että asuntoon tehdyt korjaukset ovat tärkeitä tekijöitä asunnon kunnon ja hinnan arvioinnissa.

Mitä iäkkäämpi rakennus on, sitä enemmän asunnon ostajan pitää varautua rakennuksen peruskorjauksiin ja niistä koituviin kuluihin yhtiövastikkeessa.

Käytetyn asunnon hinnalla ei voi vaatia vastarakennetun asunnon laatua. Esimerkiksi rakentamistapa ja
-määräykset kosteuseristeiden kohdalla ovat muuttuneet ja kehittyneet viimeisten parinkymmenen vuoden aikana merkittävästi.

Tarjous kannattaa tehdä vain, jos pystyt sitoutumaan ehtoihin

Välittäjälle asunnon ostotarjous tehdään aina kirjallisesti. Jos omistaja myy käytettyä asuntoa itse, suullinen tarjous on myös mahdollinen.

  • Tarjous kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta molemmat osapuolet tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa
  • Tarjousta ei kannata tehdä, jos et ole varma, että todella haluat asunnon ja kykenet sen maksamaan
  • Tarjouksen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Enimmillään ne voivat olla 4 prosenttia asunnon kauppahinnasta

Tarjoukseen voi kirjata nk. purkavan ehdon, jossa todetaan selkeästi, millaisessa tilanteessa tarjous ei sido. Esimerkiksi

  • jos et ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävillä ehdoilla, kirjaa tämä asia purkavaksi ehdoksi
  • jos teetät kosteuskartoituksen tai muun tutkimuksen tarjouksen tekemisen jälkeen, kirjaa ehdoksi, että tarjous peruuntuu, jos tarkastuksessa löytyy virhe, joka vaikuttaa kauppahintaan

Välittäjä voi joskus ehdottaa ehtoa, jonka mukaan tarjouksen voimassaolo on sidottu siihen, saako tarjouksen tekijä myytyä entisen asuntonsa tiettyyn päivään mennessä. Tällainen ehto voi olla hankala sekä ostajalle että myyjälle. Asunnon markkinointi yleensä jatkuu tarjouksesta huolimatta. Tarjouksen tekijä ei puolestaan voi olla varma saavansa ostettua asunnon tarjoamaansa hintaan, vaikka myyjä olisi tarjouksen hyväksynyt.

Tarjousvaihe on yleensä nopea

Tarjouksen voimassaoloaikaa ei kannata sopia liian pitkäksi. Pari päivää yleensä riittää.

  • Ensimmäistä tarjousta tingittyine hintoineen ei useinkaan heti hyväksytä. Myyjä voi olla vastaamatta tarjoukseen. Silloin se raukeaa, kun tarjouksen määräaika on kulunut.
  • Myyjä voi tehdä vastatarjouksen, jolloin alkuperäinen tarjous raukeaa. Vastatarjoukseen pitää vastata sen määräajan puitteissa.

Vaikka tarjousvaihe on usein hektinen ja määräajat lyhyet, huolehdi siitä, että saat tarjousvaiheen kaikki sovitut seikat kirjallisesti, ainakin sähköpostilla. Näin vältyt esimerkiksi siltä, että hinta, maksuaikataulu tai kaupantekopäivä eivät jää puheiden varaan.

Myyjä päättää, kenelle asunnon myy

Myyjän ei ole pakko myydä asuntoa, vaikka hän olisikin hyväksynyt tarjouksen.

  • Myyjä voi aina valita, kenelle asunnon myy. Hintapyyntöäkään vastaavaa tarjousta ei ole pakko hyväksyä.
  • Myyjän pitää kuitenkin maksaa ostajalle tarjouksessa sovittu sopimussakko, jos hän vetäytyy hyväksymästään tarjouksesta.

Kauppakirja tehdään kirjallisesti

Asunto-osakkeen kauppakirja on aina syytä tehdä kirjallisesti – ainakin kahtena kappaleena, toinen ostajalle ja toinen myyjälle. Jos asunto ostetaan välittäjän kautta, hän hoitaa kauppakirjan laatimisen.

Palvelun voi ostaa välittäjältä myös erikseen. Myös pankit ja asianajotoimistot laativat kauppakirjoja maksua vastaan.

Kauppakirjapohjia saa mm. internetistä. Kauppakirjassa pitää näkyä kaikki sovitut kauppaehdot kuten:

  • tiedot myyjästä ja ostajasta
  • asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite
  • osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero
  • tiedot huoneistosta (talo, porras, numero, huoneiden lukumäärä ja pinta-ala)
  • hinta ja maksuehdot
  • osakekirjojen luovuttamisajankohta
  • omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat ja milloin yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi
  • maininta varainsiirtoveron maksamisesta

Kauppakirjaan kannattaa aina kirjata myös asunnon merkittävät virheet, jotka myyjä on ilmoittanut välittäjälle välityssopimusta tehtäessä.

Asunnon ostajan on maksettava varainsiirtovero

Varainsiirtovero on maksettava kaupanteon yhteydessä lääninverotoimiston tilille. Välittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen ja antaa maksutiedot.

Myyjän antamilla tiedoilla on suuri merkitys

Käytetyssä asunnossa on virhe, jos

  • se ei vastaa sovittu
  • se ei vastaa tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan ajatella vaikuttaneen kauppaan
  • myyjä on jättänyt kertomatta tiedon, joka todennäköisesti olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan
  • se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa
  • virhe on myös se, jos myyjä on antanut alueen ympäristöstä tai palveluista
    - virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon
    - jättänyt merkittävän tiedon kokonaan antamatta
  • jos myyjänä on yritys, virheenä pidetään myös sitä, ettei myyjä ole noudattanut asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista

Käytetyn asunnon virheen arvioinnissa keskeistä on sopimuksen sisältö, myyjän antamat tiedot sekä ostajan tarkastusvelvollisuus.

Käytetty asunto tai kiinteistö ei ole uusi. Vastaremontoitu asunto maksaa luonnollisesti enemmän kuin sellainen, jossa asumisen jäljet näkyvät. Myyntihinnoissa otetaan yleensä huomioon myös se, että taloyhtiöön on tulossa suuria remontteja, jotka vaikuttavat yhtiövastikkeisiin.

Käytetyn osakehuoneiston myyjä on vastuussa asunnon virheistä kahden vuoden ajan. Erityistapauksissa, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, valitusaika voi pidentyä.

Myyjän on kerrottava merkittävät virheet

Jos myyjä salaa selkeän virheen, hän voi joutua siitä jälkikäteen vastuuseen. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse erikseen esitellä esimerkiksi maton alla olevaa parketin naarmua. Ostajan pitää huomata se ennakkotarkastuksessa

Asunnosta markkinoinnissa annetut tiedotkin vaikuttavat virheen arvioimiseen. Jos esitteessä on kunnon kohdalla merkintä

  • ”Hyvä”, ostajalla on oikeus odottaa saavansa hyväkuntoisen asunnon
  • ”Tyydyttävä” ja ”Välttävä” merkinnät viittaavat yleensä ainakin pintojen korjaustarpeisiin tai rakennuksen ikääntymiseen

Myyjä vastaa ostajalle kaikista tiedoista, jotka ostajalle on annettu - myös isännöitsijäntodistuksen tiedoista. Esimerkiksi

  • huoneistoa koskeva yhtiön velkaosuus tai yhtiövastike on ilmoitettu liian pieneksi
  • myyjä ei ole kertonut tietämistään tulossa olevista, merkittävistä peruskorjauksista, jotka nostavat yhtiövastiketta.

Jos myyjä joutuu antamaan ostajalle hinnanalennusta isännöitsijäntodistuksen väärän tiedon vuoksi, hän voi vaatia korvausta taloyhtiöltä. Kuluttajaviranomaisilla ei kuitenkaan ole toimivaltaa käsitellä taloyhtiön ja osakkaan välistä riitaa.

Piilevä virhe

Käytetyn asunnon kaupassa valitus koskee usein virhettä, josta myyjä ei ole tiennyt eikä ostajakaan ole voinut sitä ennen kaupantekoa havaita. Kuntotarkastuksetkaan eivät välttämättä tuo esiin piilevää virhettä.

Sekä piilevien virheiden että korjauskustannusten pitää olla merkittäviä ennen kuin myyjä on niistä vastuussa.

Taloyhtiö vastaa rakenteista

Jos asunnosta löytyy virhe, esimerkiksi kosteusvaurio, nyrkkisääntö on se, että taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista ja asunnon omistaja pintojen korjauksesta. Tällaisessa tilanteessa myyjältä ei siis automaattisesti kannata vaatia hyvitystä.

Poikkeuksena ovat esimerkiksi paritaloyhtiöt tai historialliseen rakennuskantaan perustetut taloyhtiöt, joissa yhtiöjärjestys poikkeaa normaalista. Niissä omistajan korjausvastuu saattaa olla laajempi kuin tavallisissa taloyhtiöissä.

Asuntokaupassakin virheestä ilmoitetaan myyjälle

Maksimiaika käytetyn asunnon virheestä valittamiseen on kaksi vuotta kaupanteosta, kun kyse on kahden yksityishenkilön välisestä kaupasta.

Virheestä pitää ilmoittaa myyjälle kohtuuajassa virheen havaitsemisesta.

  • Kohtuullisen ajan määrittelyssä otetaan huomioon se, että ostajan pitää monesti ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia. Kohtuullisena aikana on yleensä pidetty noin 4-5 kuukautta.
  • Kahden vuoden valitusaika voi pidentyä vain erityistapauksissa, kun myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai arvottomasti.

Joskus uudehkon asunnon virhe johtuu virheellisestä rakentamisesta. Ostajalla on oikeus tehdä valitus asunnon alkuperäisestä virheestä myös suoraan asunnon ensimmäiselle myyjälle eli perustajaosakkaalle.

Yleisin seuraus virheestä on hinnanalennus

Hyvitysvaatimus on esitettävä aina asunnon myyjälle - ei kiinteistövälittäjälle tai taloyhtiön isännöitsijälle.

Virheilmoituksessa on esitettävä virhe sekä siihen perustuvat rahalliset vaatimukset.

Yleisin seuraus virheestä on alennus kauppahinnasta.

  • Käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä
  • myyjällä ole oikeutta korjata virhettä välttyäkseen hinnanalennukselta

Jos ostaja valittaa virheestä, hänen

  • on valitettava myyjälle ja otettava yhteys yleensä myös isännöitsijään ennen virheen korjaamista. Jos virhe ulottuu rakenteisiin, isännöitsijältä voi kysyä, mikä osuus korjauksesta kuuluu taloyhtiön vastuulle
  • on varattava myyjälle mahdollisuus tulla toteamaan virhe
  • kannattaa ottaa kuvia virheestä ennen korjausta mm. mahdollisia kiistatilanteita varten
  • kannattaa pyytää kirjallisia tarjouksia virheen korjaamisesta, mieluiten useammalta korjausfirmalta

Myyjältä vaadittavassa hinnanalennuksessa kannattaa olla realistinen. Se vastaa harvoin täysimääräisesti korjauskustannuksia, koska korjauksessa kyseinen kohta tulee uutta vastaavaan kuntoon ja asunnon arvo nousee kaupantekohetkeen verrattuna.

Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ostajalla saattaa joissakin tapauksissa olla oikeus myös vahingonkorvaukseen.

Kaupan purkaminen on harvinaista

Kaupan purkaminen edellyttää myyjän olennaista sopimusrikkomusta. Kynnys kaupan purkamiseen on kuitenkin korkea.

  • Jos asunnon virhe voidaan korjata, kauppaa ei voi purkaa.
  • Jos virheen merkitys ei ole kovin suuri, kauppaa ei voida silloinkaan purkaa, vaikka se ei olisikaan korjattavissa. Silloin ostajan on tyydyttävä hinnanalennukseen.

 

Lähde: Kilpailu- ja kuluttajaviraston julkaisu ja verkkopalvelu:   http://www.kuluttajavirasto.fi/fi-FI/asuminen/ostaminen/